四格课堂
  • 专业
  • 唯实
  • 突破

增值服务是物业管理毛利神器还是关联利益输送?

2021-09-17
1174

从物业第一股到建业新生活上市,物业公司的故事始终离不开增值服务。依托社区的近距离,物业公司的估值也不断提升。然而,大浪淘沙,经过资本冲击,增值服务本质显现。


增值服务


增值服务并非新的增长极 可持续发展存疑

通过对物业公司的业务进行分析可知,增值服务分为两类,即业主增值服务与非业主增值服务。前者围绕业主以及辖区内资源开展,并逐步覆盖周边客群;后者以不动产为中心,依托关联开发商,从房屋咨询开始,一直延伸到房屋代理销售、协助验房等。


然而,不同的增值服务对企业的能力要求也不相同。

非业主增值服务考验企业“出身”。通俗一点,就是要看关联的地产公司。例如,绿城服务根据绿城中国的发展诉求,布局房地产开发咨询业务,现已独立发展成为咨询集团。由此可知,对于非业主增值服务,如果母公司的能力有限,物业公司的发展也会有所局限。

业主增值服务虽然也看“出身”,但是更依赖“自身”。目前,物业公司的业主增值服务内涵丰富、种类多样,但并未形成清晰的商业模式。结合业主增值服务的开展情况,可将其分为三类。一是满足基础服务之外但是关联度比较高的服务。比如,电商、房屋装修、拎包入住等。二是充分利用辖区范围内甚至周围资源,开展针对性服务,提高企业收益。比如自营或与第三方合作开展的物业租售、广告业务甚至一些社区食堂等等。三是借助物业信任与入口流量优势,同时根据社会发展需要、国家产业政策、业主需求等进行深入挖掘,开展相关服务。如绿城服务正在开展的教育、养老等业务。


毛利神器仅是表象 关联利益输送成驱动力


企业毛利增长

资料来源:企业年报


基础服务和增值服务

资料来源:企业年报


通过对15家上市物业公司的数据进行对比发现,非业主增值服务及业主增值服务的毛利率普遍高于企业整体的毛利率。具体来看,业主增值服务毛利率最高,非业主增值服务毛利率相对低一些,基础服务毛利率最低。因此,增值服务的毛利率可以在某种程度上平衡物业服务较低的毛利率,使整体毛利率具备可看性。

这也解释了为什么物业公司纷纷试水增值服务的原因。

据不完全统计,截止2019年底,上市物业公司之中已有10余家开展了非业主增值服务,收入占比各不相同。其中,收入占比最高的为佳兆业美好,超过35%;新城悦服务、滨江服务则超过30%。不难发现,非业主增值服务占比较高的企业均与母公司有关。而缺乏关联地产企业的物业公司则很难在增值服务方面大展拳脚。以彩生活为例,虽然其2019年物业管理收费面积居上市物业之首,但是非业主增值服务占比不到5%;其所称的增值服务更多的是指业主增值服务。


非业主增值服务

资料来源:企业年报


在非业主增值服务方面,通过对比雅生活服务、绿城服务的相关数据做进一步分析。绿城服务内部将非业主增值服务归为咨询服务,其在2019年实现收入12.17亿元,较2018年增长29.6%;占总收入的比重为14.2%,占总毛利的比重为26.4%。

绿城服务的咨询服务具体分为两块业务,即在建物业咨询与管理咨询服务。在建物业咨询主要包括物业案场服务、物业早期介入服务等等。管理咨询服务主要通过将自己成熟的管理体系进行输出,帮助合作伙伴提高管理能力。绿城服务主要通过“绿联盟”进行服务输出,从而提升客户的管理水平。通过对非业主增值服务内容进行拆分可知,这些服务主要来自于绿城服务的母公司绿城中国。

雅生活服务则将非业主增值服务归为外延增值服务,此业务2019年实现收入18.12亿元,较2018年增长23.9%,占总收入的比重为35.3%。

雅生活服务外延增值服务包括案场服务及其他外延增值服务。其案场增值服务2019年实现收入7.02亿元,占比13.7%,主要向关联企业及少部分第三方开发商提供服务。其他外延增值服务主要包括物业营销代理服务、房屋检验服务等,2019年实现收入11.11亿,在总收入中的占比为21.6%。此部分业务的增长主要是由于物业营销代理的业务量有所增加,而这些业务也主要来自于雅居乐集团。

经过分析可知,物业公司的非业主增值服务大多依赖关联的地产公司,很难称得上新的利润增长极,同时受限于地产开发周期,该类业务也会随之出现波动。

社区是甜点也是痛点 最后一公里难打通

根据上市公司年报,除了少部分未披露相关数据的企业及一些在管业态基本上为非住宅的企业之外,上市物业公司均开展了业主增值服务,且营收及毛利率表现亮眼。


上市物业企业

资料来源:企业年报


在业主增值服务方面,以绿城服务为例。据悉,绿城服务在增值服务领域起步早,加上相对优质的客户群体,业主增值服务的尝试较多,在内部也形成了园区集团,负责业主增值服务。

数据显示,2019年,绿城园区服务实现收入19.13亿元,较2018年增长46%;占总收入的比重为22.3%,占总毛利的33.5%。目前,绿城服务园区业务围绕“经居老小”,共形成了五大业务板块,分为园区产品和服务、居家生活、园区空间、资产管理、文化教育。

园区产品和服务主要包括商品售卖等服务,借助绿城自身强大的供应链,2019年实现收入5.42亿,同比增长123.9%,占总收入的比重为6.3%。居家生活主要包括拎包入住等业务,2019年实现收入1.16亿,同比增长37.7%,占总收入的比重为1.4%。园区空间主要包括广告等业务,2019年实现收入2.04亿,同比下降10.9%,占总收入的比重为2.4%。资产管理包括房屋租赁及房屋置换,2019年实现收入8.6亿,同比增长19.5%,占总收入的比重为10%。文化教育主要通过收购相关的教育机构进行早教等业务,2019年共实现收入1.92亿元,同比增长436.3%,占总收入的比重为2.2%。


部分物业企业增值

资料来源:企业年报


从绿城服务的业主增值服务来看,主要是依托物业服务开展。只不过对于社区最后一公里,物业公司并无绝对优势。随着移动端的广泛普及,很多触角伸向社区以期分食蛋糕。

此外,通过对比几家典型物业公司增值服务中单业务占总收入的比重会发现,除了绿城服务、蓝光嘉宝、保利物业之外,没有其他物业公司的某一单项增值业务收入占比超过5%。这也说明,业主增值服务的内涵虽然丰富,但是即便围绕业主的日常生活物业公司尚未形成清晰的商业模式。

增值服务考验的是物业公司服务生态的构建能力。伴随着物业服务能够链接的内容越来越多,物业公司正在和很多传统领域的市场融合。物业公司最终能够拉开与竞争对手的距离,不是依靠规模巨大的物业基础服务,而是依靠基础服务、增值服务和智慧网络搭建的物业服务生态,物业公司的竞争表现为两家企业各自带领的服务生态合作伙伴之间的竞争。

尽管增值服务在短期内提升了物业公司的整体毛利率,但由于其不具备可持续性并不能视为新的增长极。加之,分食社区蛋糕的参与者众多,物业公司并没有形成绝对优势。不可否认,物业公司最为关键的业务仍是基础服务,而其未来收入的增长则需要另寻出路。

标签:

专注不动产本体数字化、业务数字化、价值数字化三大领域的解决方案!

提供数字化资管、智慧园区、智慧楼宇、智慧物管、城市物管等综合服务!

  • 1500+
    服务的集团级企业
  • 45000+
    成功项目
  • 20亿+
    累积服务面积

免费下载

手机输入验证码,即可下载
提 交

专注不动产本体数字化、业务数字化、价值数字化三大领域的解决方案!

提供数字化资管、智慧园区、智慧楼宇、智慧物管、城市物管等综合服务!

  • 1500+
    服务的集团级企业
  • 45000+
    成功项目
  • 20亿+
    累积服务面积
  • 不动产数字化最佳服务商
  • 智慧楼宇最具影响力企业
  • 物业管理与设施系统TOP1
  • 智慧园区运营管理服务商TOP2
  • 综合运营管理供应商TOP3
  • 全球地产科技创新TOP50

在线演示

完善信息后,将会有客服人员为您在线演示
提 交
用户协议

服务协议

尊敬的用户,欢迎您注册成为本网站用户。在注册前请您仔细阅读如下服务条款:

本服务协议双方为本网站与本网站用户,本服务协议具有合同效力。

您确认本服务协议后,本服务协议即在您和本网站之间产生法律效力。请您务必在注册之前认真阅读全部服务协议内容,如有任何疑问,可向本网站咨询。

无论您事实上是否在注册之前认真阅读了本服务协议,只要您按照本网站注册程序成功注册为用户,您的行为仍然表示您同意并签署了本服务协议。


1.本网站服务条款的确认和接纳

本网站各项服务的所有权和运作权归本网站拥有。


2.用户必须:

(1)自行配备上网的所需设备, 包括个人电脑、调制解调器或其他必备上网装置。

(2)自行负担个人上网所支付的与此服务有关的电话费用、网络费用。


3.用户在本网站平台上不得发布下列违法信息:

(1)反对宪法所确定的基本原则的;

(2)危害国家安全,泄露国家秘密,颠覆国家政权,破坏国家统一的;

(3)损害国家荣誉和利益的;

(4)煽动民族仇恨、民族歧视,破坏民族团结的;

(5)破坏国家宗教政策,宣扬邪教和封建迷信的;

(6)散布谣言,扰乱社会秩序,破坏社会稳定的;

(7)散布淫秽、色情、赌博、暴力、凶杀、恐怖或者教唆犯罪的;

(8)侮辱或者诽谤他人,侵害他人合法权益的;

(9)含有法律、行政法规禁止的其他内容的。


4.有关个人资料

用户同意:

(1) 提供及时、详尽及准确的个人资料。

(2).同意接收来自本网站的信息。

(3) 不断更新注册资料,符合及时、详尽准确的要求。所有原始键入的资料将引用为注册资料。

(4)本网站不公开用户的姓名、地址、电子邮箱和笔名,以下情况除外:

(a)用户授权本网站透露这些信息。

(b)相应的法律及程序要求本网站提供用户的个人资料。如果用户提供的资料包含有不正确的信息,本网站保留结束用户使用本网站信息服务资格的权利。


5.  服务条款的修改

本网站有权在必要时修改服务条款,本网站服务条款一旦发生变动,将会在重要页面上提示修改内容。如果不同意所改动的内容,用户可以主动取消获得的本网站信息服务。如果用户继续享用本网站信息服务,则视为接受服务条款的变动。本网站保留随时修改或中断服务而不需通知用户的权利。本网站行使修改或中断服务的权利,不需对用户或第三方负责。


6.用户隐私制度

尊重用户个人隐私是本网站的一项基本政策。所以,本网站一定不会在未经合法用户授权时公开、编辑或透露其注册资料及保存在本网站中的非公开内容,除非有法律许可要求或本网站在诚信的基础上认为透露这些信息在以下四种情况是必要的:

(1) 遵守有关法律规定,遵从本网站合法服务程序。

(2) 保持维护本网站的商标所有权。

(3) 在紧急情况下竭力维护用户个人和社会大众的隐私安全。

(4)符合其他相关的要求。

本网站保留发布会员人口分析资询的权利。


7.用户的帐号、密码和安全性

你一旦注册成功成为用户,你将得到一个密码和帐号。如果你不保管好自己的帐号和密码安全,将负全部责任。另外,每个用户都要对其帐户中的所有活动和事件负全责。用户同意若发现任何非法使用用户帐号或安全漏洞的情况,请立即通告本网站。


8.拒绝提供担保

用户明确同意信息服务的使用由用户个人承担风险。 本网站不担保服务不会受中断,对服务的及时性,安全性,出错发生都不作担保,但会在能力范围内,避免出错。


9.有限责任

本网站对任何直接、间接、偶然、特殊及继起的损害不负责任,这些损害来自:不正当使用本网站服务,或用户传送的信息不符合规定等。这些行为都有可能导致本网站形象受损,所以本网站事先提出这种损害的可能性,同时会尽量避免这种损害的发生。


10.信息的储存及限制

本网站有判定用户的行为是否符合本网站服务条款的要求和精神的权利,如果用户违背本网站服务条款的规定,本网站有权中断其服务的帐号。


11.用户管理

用户必须遵循:

(1) 使用信息服务不作非法用途。

(2) 不干扰或混乱网络服务。

(3) 遵守所有使用服务的网络协议、规定、程序和惯例。用户的行为准则是以因特网法规,政策、程序和惯例为根据的。


12.保障

用户同意保障和维护本网站全体成员的利益,负责支付由用户使用超出服务范围引起的律师费用,违反服务条款的损害补偿费用,其它人使用用户的电脑、帐号和其它知识产权的追索费。


13.结束服务

用户或本网站可随时根据实际情况中断一项或多项服务。本网站不需对任何个人或第三方负责而随时中断服务。用户若反对任何服务条款的建议或对后来的条款修改有异议,或对本网站服务不满,用户可以行使如下权利:

(1) 不再使用本网站信息服务。

(2) 通知本网站停止对该用户的服务。

结束用户服务后,用户使用本网站服务的权利马上中止。从那时起,用户没有权利,本网站也没有义务传送任何未处理的信息或未完成的服务给用户或第三方。


14.通告

所有发给用户的通告都可通过重要页面的公告或电子邮件或常规的信件传送。服务条款的修改、服务变更、或其它重要事件的通告都会以此形式进行。


15.信息内容的所有权

本网站定义的信息内容包括:文字、软件、声音、相片、录象、图表;在广告中全部内容;本网站为用户提供的其它信息。所有这些内容受版权、商标、标签和其它财产所有权法律的保护。所以,用户只能在本网站和广告商授权下才能使用这些内容,而不能擅自复制、再造这些内容、或创造与内容有关的派生产品。


16.法律

本网站信息服务条款要与中华人民共和国的法律解释一致。用户和本网站一致同意服从本网站所在地有管辖权的法院管辖。如发生本网站服务条款与中华人民共和国法律相抵触时,则这些条款将完全按法律规定重新解释,而其它条款则依旧保持对用户的约束力。