从8个维度对比上市物企与房企

1上市公司数量

195家上市房地产企业 vs 46家上市物业服务企业。1991年万科（000002）在深圳证券交易所上市成为第一家房地产上市企业，深交所第二家上市公司；1992年兴业房产(600603)成为首家在上海证券交易所上市交易的房地产企业（现已重组为“广汇物流”）。房企上市序幕拉开，截止本次研究，沪深上市房企共有105家，在港上市房企89家，以及海外上市房企1家，合计195家。与2020年相比，纳入研究的上市公司新增9家，剔除16家（剔除原因包括企业经营风险较大、逐步退出房地产行业等），总数净减少7家。2014年彩生活（01778）在香港联交所上市，开启物业企业对接资本市场先河；2018年南都物业（603506）成功在上交所上市，成为a股物业第一股。截止本次研究，沪深上市物企4家，在港上市物企42家，合计46家。截止当前，2021年已经向联交所递表的物业企业有20家（见图1），还有2家物业企业，阳光智博服务与长城物业已经向中国证监会提交申请，拟在香港上市。预计截止到2021年末，上市物企数量将达到70家以上。

数据来源：中物研协、企业年报  可以看到，自1991年起房地产企业经过30年的上市发展，遭遇经营风险、转行退出，当前已经进入相对饱和和净减少阶段。而自2014年起步的物业企业上市浪潮正当其时，未来几年还将是物业企业持续上市的高峰时期，长期来看，作为可以持续百年经营的行业，预计在10-15年后，物业上市企业数量将会超过房地产企业。 2资本市场表现 房企跑输大盘 vs 物企跑赢大盘 受2020年年初疫情影响，年中“三道红线”相关严格调控政策影响，多重因素导致房地产板块表现弱势。 以2020年12月31日收盘价计算，申万房地产行业指数全年累计下跌10.85%，对比同期沪深300指数全年累计上涨27.21%，申万房地产指数跑输沪深300指数38.06个百分点（见图2），在申万28个一级行业内排名靠后。

数据来源：wind、中国房地产测评中心 港股方面，恒生中国（香港上市）100指数全年累计上涨1.97%，恒生中国内地地产指数全年累计下跌23.62%，跑输大盘25.59个百分点（见图3）。两地房地产板块走势均弱于大盘。

数据来源：wind、中国房地产测评中心

虽然同样遭遇疫情，但物业管理行业凭借轻资产运营和疫情期间优异表现，赢得资本市场青睐，在恒指下跌之际，物业股价还在持续正增长，并于2020年8月到达阶段顶峰。总体来看，自2020年以来，物业管理行业股价综合看涨，上市物企普遍跑赢大盘。截止到2021年5月18日，相较2020年初，物业板块股价涨幅达35.5%，明显高于恒生指数1.4%的涨幅。

注：为保证数据连续性，以 2020 年以前的 24 家上市物企作为样本进行分析。数据来源：中物研协、企业年报 3市盈率表现 房产估值较低 vs 物企估值高企 从房地产板块的估值水平看，主要由于房地产行业监管限制政策过于频繁，导致投资者对于房企未来现金流看法较为负面。同时，由于房地产行业杠杆较高，周期波动性较大，导致贴现率较高。两者叠加使得资本市场对于房地产板块估值持续偏低。自2017年以后，房企估值水平逐渐走低。

数据来源：wind、中国房地产测评中心 从物业板块的估值水平看，由于物业行业现金流良好、抗风险能力强，又可类比saas模型叠加增长方式，且在关联房地产集团支持及自身拓展能力、拓展边界打开之下，物业企业未来3-5年增长可期，资本市场对物业服务企业的估值显著较高。 截止到2021年5月18日，45家上市物企市盈率均值为32.4倍，中位数26.4倍，显著高于同期关联房企的市盈率均值6.4倍和市盈率中位数5.0倍。物业板块相对关联房企溢价超过5倍。

数据来源：中物研协、企业年报 4市值表现 如果我们将上市房地产企业与物企市值进行混排，2021年5月有11家物业企业能进入排名前50强，而上一年2020年5月只有6家物业企业（碧桂园服务、雅生活、保利物业、招商积余、绿城服务、中海物业）进入前50名，较上一年增长5家（恒大物业、华润万象生活、融创服务、世茂服务、金科服务、旭辉永升服务）。

数据来源：中物研协、企业年报

数据来源：中物研协、企业年报 典型如碧桂园服务，混排之下，2019年碧桂园服务市值大致在20名开外；2020年，碧桂园服务排名挺进至11名，2021年5月碧桂园服务市值已经跃升至前4名，甚至超越了关联地产集团碧桂园集团。 5营收增长表现 房企增速下降趋势 vs 物企加速增长 国家统计局数据显示，2020年商品房销售面积17.6亿平方米，同比增长2.6%，商品房销售金额达17.4万亿元，同比增长8.7%。总体看来，在“房住不炒”的大背景下，房地产行业整体规模增速虽然有所上涨，但增速放缓已成当下主要趋势。

数据来源:企业年报、中国房地产测评中心2020年，房地产开发业务收入均值为274.96亿元，同比上涨1.84%；增速处于下降趋势。而物业企业仍在资本市场加持助推下快速扩张，加上多元化业务组合的持续深挖等因素，物企业绩加速增长。2018年至2020年45家上市物企营业收入总值由700.4亿元增长至1350.6亿元，均值由15.6亿元增长至30.0亿元，复合增长率38.9%，上市物企营业收入持续保持高增长。

数据来源：中物研协、企业年报

2020年有4家物企营收超过百亿（碧桂园服务、恒大物业、绿城服务、雅生活），13家物业企业营收超过30亿。世茂服务、雅生活服务等营业收入增速超过90%。在营收发展指引方面，物企提出保持高增长目标，预计营收或业绩增速高于40%是物企追求的增长常态。例如，碧桂园服务提出五年营收超千亿的目标，2020至2023年营收增速超过50%。世茂服务力争未来三年营收和规模实现五倍增长。6盈利增长表现 房企盈利增长放缓vs物企盈利高增长。近年来，在“房住不炒”的政策主基调下，房地产行业整体规模增速明显放缓。销售增速放缓的同时，前期部分房企高地价项目进入结算，叠加“限价”影响，房企的利润空间受到挤压，2019年开始成为房地产行业利润增速拐点。2020年，上市房企营业利润均值52.47亿元，同比下降7.15%；净利润均值32.17亿元，同比增长12.17%，增速较上年上升0.05个百分点；除净利润均值外，其余各项盈利能力指标均较上年有不同程度的下滑。

数据来源:企业年报、中国房地产测评中心。2018年至2020年45家上市物企毛利均值由3.7亿元增长至8.3亿元，净利润均值由1.7亿元增长至2.6亿元，复合增长率分别为47.3%和62.5%，当前仍保持高速增长。

数据来源：中物研协、企业年报 7面积增长表现，房企土储控规模 vs 物企管理面积大扩张。从土储情况看，2020年，30强上市房企总土储建面206552.3万平方米，同比微增0.13%。分梯队来看，10强上市房企土储建面2020年同比减少5.98%，这主要源于部分10强企业出于控规模、降负债、优化土储布局的考虑，主动控制土储规模（见图13）。11-30强上市房企对于规模增长诉求更强，2020年同比增加9.11%。

数据来源：中物研协、企业年报 2021年住宅供地“两集中”政策出台，4个一线城市和18个二线城市将集中供应土地。土地拍卖逻辑与现行模式发生根本性改变，可以预计新政策的出台，后续还将对房企的发展格局和发展方式产生重要的影响。对物业管理行业而言，规模扩张仍是物企的发展重点。2018年至2020年持续披露合约、在管面积的32家上市物企持续提升，在管面积连续三年保持高于30%的增速，至2020年在管面积总值达到36.6亿平方米，在行业中的市场份额约为12%。2020年合约面积达61.7亿平方米，较上年净增13.8亿平方米，同比增速达28.9%，绝对量和增速均取得显著增长。

数据来源：中物研协、企业年报

8行业发展阶段状况 平稳发展无增长阶段 vs 高速发展黄金时期，可以看到，从“黄金时代”走向“白银时代”，在强力政策调控之下，当前中国房地产行业“稳”字当头，已进入平稳发展阶段。房地产行业已不再是简单的开发商结合体，房企正由单一的角色向多元化复合角色转变，服务范围也在不断扩大，从社区到城市，从单点向产业链上下游延伸，甚至跨行业发展。而中国物业管理行业当前正处于“黄金发展”时期，多项政策积极支持物业企业做强做大，推动物业服务线上线下融合发展，鼓励物企探索“物业服务+生活服务”，满足居民多样化生活服务需求。在资本和政策的加持下物业企业当前正处于规模持续扩张、高增长时期。 操盘面积top20房企及其关联物企在管面积

不容忽视的是关联房地产集团对物业企业的发展推动仍至关重要。在战略重心倾斜、财务人力资源支持、品牌加持、集团资源整合赋能等多方面，关联房地产企业仍然是物业企业未来竞争力最强的推动因素。