不应误读夸大整治房市通知对物业的影响

住房和城乡建设部等8部门联合发文《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，（后文简称《整治通知》）对房地产市场违规行为进行持续规范整治，其间有涉及物业服务领域。

物业服务领域整治重点有五条，分别为：

1、未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务；

2、未按规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等相关信息；

3、超出合同约定或公示收费项目标准收取费用；

4、擅自利用业主共有部分开展经营活动，侵占、挪用业主共有部分经营收益；

5、物业服务合同依法解除或者终止后，无正当理由拒不退出物业服务项目。

一石激起千层浪，《整治通知》引发资本市场对物业行业的利空解读，导致多支物业股包括优质头部物企股价大幅下跌。这是市场对《整治通知》的夸大误读。

01本次《整治通知》主要针对房地产行业并非重点针对物业行业。

近年来在房地产开发、中介服务、租赁等领域都有重大违规违法事件发生，由于物业同属于房地产大类，也附带上了物业领域。

《整治通知》重点对象是房地产市场，开篇指出房地产领域违法违规行为当前仍时有发生，整治规范房地产市场秩序还存在不少薄弱环节，并指明这是2019年住建部等6部门联合开展住房租赁中介机构乱象专项整治工作的延续。

从具体内容来看，《整治通知》重点为：

房地产开发环节，房地产开发企业违法违规开工建设；未按施工图设计文件开发建设；未按房屋买卖合同约定如期交付；房屋渗漏、开裂、空鼓等质量问题突出；未按完整居住社区建设标准建设配套设施。

房屋买卖环节，发布虚假违法房地产广告，发布虚假房源信息；捂盘惜售，囤积房源；挪用交易监管资金；套取或协助套取“经营贷”“消费贷”等非个人住房贷款用于购房；协助购房人非法规避房屋交易税费；违规收取预付款、“茶水费”等费用，变相涨价；利用不公平格式条款侵害消费者权益；捆绑销售车位、储藏室；捏造、散布不实信息，扰乱市场秩序。

住房租赁环节，未提交开业报告即开展经营；未按规定如实完整报送相关租赁信息；网络信息平台未履行信息发布主体资格核验责任；克扣租金押金；采取暴力、威胁等手段强制驱赶租户；违规开展住房租赁消费贷款业务；存在“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为；未按规定办房地产租金监管。

按照我国国民经济行业分类标准，房地产业包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营及其他房地产业。本次《整治通知》涵盖了房地产业的相关门类，也包括了物业。从具体涉及物业整治要求来看，物业领域存在问题，但并非特别严重问题，基本属于物业服务履约的正常要求。

02本次涉及物业领域的整改要求并非首次提出。

《整治通知》涉及物业的要求，其实在通常被视为支持物业行业发展的，2021年1月住建部等十部委联合发文的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（后文简称《加改通知》）中已有过表述。

《加改通知》第五条“规范维修资金使用和管理”中指出，应公开维修资金使用数额情况， 加强维修资金监管。

《加改通知》第六条，“加强物业服务监督管理”中要求，应建立服务信息公开公示制度：

应公示物业服务内容和标准、收费项目和标准；物业费和业主共有部分经营收益收支情况；

物业服务企业不得收取公示收费项目以外的费用。在“优化市场竞争环境”中要求，对严重违法违规、情节恶劣的物业服务企业和直接责任人，要依法清出市场。

可以看出，《整治通知》其实是摘取了《加改通知》中，强化物业服务监督管理部分的已有条文。鉴于此次《整治通知》通篇全是整治规范要求，所以只选取了这部分强化物业监管的内容，没有体现对物业行业引导支持发展的内容。所以，不应该仅据此进行片面解读。

03《整治通知》对物业领域提出的要求有利于物业行业进一步规范发展，对已经运营规范的企业甚至可以算是利好。

今天全国实际开展物业服务运营的数十万家物业服务企业，鱼龙混杂，确实有一些物业企业运营并不规范，存在《整治通知》上提到的相关问题。但头部品牌物业企业大多在这些方面已经运营较为规范。

一方面是头部品牌企业注重标准化建设，注重品质服务管控，也更珍惜企业品牌形象。另一方面，头部企业，尤其是上市公司在上市过程中、上市后运营过程中，都面临证券市场监管层更严格的规范要求，律师和会计师事务所都有重重把关。

以公共收益为例，上市公司要求不仅要当期合规，更要追溯既往合规。通常在公共收益部分，很多公司会采用最谨慎最保守的口径进行处理，该分配给业主的部分也会正常分配，合规化处理较好。

从这个角度看，头部品牌物业企业、上市物业服务企业和准备上市的物业服务企业对《整治通知》的相关要求执行得较好，已经不大会出现这些低级错误。

04《整治通知》将为规范运营的物业企业创造更多市场机会。

《整治通知》整体上有利于行业规范发展，会让业主、业委会、政府机构选择更规范运营的物业企业，有利于进一步出清市场，让规范的好企业发展得更好。

利好行业的《加改通知》中明确指出，支持物业服务企业兼并重组，推动物业服务规模化、品牌化经营，提升整体服务水平。

本次《整治通知》，会进一步挤占运营不规范物业企业的市场空间，可能会产生兼并重组机会。另外，由于本次《整治通知》实质对房地产开发企业在开发和买卖环节都在做进一步调控，也可能会创造一些资金压力大、运营不规范的开发企业关联物业企业收并购机会。

05整体政策导向对物业行业持引导支持发展态度，主基调未变。

据中物研协统计，自去年年末以来，包括住建部、商务部等多个部门出台十余项政策文件都在积极支持物业行业转型升级，探索发展。

最重要的鼓励支持政策有：《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》、《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》、《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》以及《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》。

在今年发布的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中，也曾6次提及物业，1次提及小区，25次提及社区。

这些相关政策都在积极指引物业行业的发展，规划蓝图、指明方向、规范护航。

06物业企业应积极正视《整治通知》，有则改之无则加勉。

《整治通知》提及的相关问题，确实也在行业中有所存在。无论是头部企业还是中小企业，无论是上市企业还是非上市企业，都应该坚守服务初心，为业主提供质价相符的规范物业服务，为业主资产的保值增值创造价值。

在2020年持续至今的疫情中物业人坚守防疫一线，在近期台风暴雨来袭之际，从郑州、河南到上海、华东，物业人迎风涉水、挺身向前，都充分显现出物业服务的公共服务属性，在基层社区治理的重要角色地位，也极大提升了物业行业的社会价值和影响。

我们也呼吁行业、企业有更多的自律行为，严格遵守《整治通知》的要求，规范健康发展，不辜负物业发展40年来创造的黄金周期。