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存量红利时代下,数字化能为不动产资产的经营管理做什么?

2021-05-06
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经过去40年的高速发展,各类国企、房企等企业持有大量的不动产资产,而伴随着增量需求和盈利空间的整体下滑,发展模式已经从过去的“土地红利”、“金融红利”等,变为如今的“存量红利”(或称为:管理红利)。


目前,数字化普及应用迎来提速发展,诸多持有不动产资产的企业为寻求经营突破、服务转型以及资产变现等,争先进行数字化转型升级,“不动产数字化”也由此而来。那么,数字化能为不动产资产的经营管理做什么呢?或者说,企业在对其持有的资产进行经营管理时,数字化能起什么作用?


不动产经营管理


结合不动产资产经营、管理、服务的特性及业务流程,我们把数字化的作用分为“本体数字化、业务数字化、价值数字化”三个维度进行解读:


本体数字化

指的是资产本体的数字化,即对资产本身的数字化管理,核心作用是帮助企业盘(厘)清资产。

企业在面对其持有资产,尤其是当资产种类多样、数量庞大的时候,通过传统人工方法对其资产进行管理,因工作量大、执行与监管脱节等问题,容易造成管理疏漏。

通过搭建数字化平台,对资产接管、资产入账、权属办理、资产台账等资产管理流程建立规范标准,构建完善的资产信息档案库和管理制度。

同时,平台集资产本体管理、资产业务流程管理及财务管理于一体,将全面提升了企业对资产接收、资产估值、资产处置等业务的管控力度,并通过建立可视化资产台账、资产经营数据分析等功能实现对资产信息变动情况进行实时监管。为企业打造全面的管理视角,提升资产管理效率,有效防范企业管理疏漏和资产流失风险。


所以,数字化是不动产经营管理的提效工具。


业务数字化

指的是资产经营的数字化,即对围绕资产进行一系列经营活动的数字化管理,核心作用是帮助企业盘活资产。

企业针对旗下不动产展开经营活动,涉及招商推广、租赁管理、客户服务、资源经营等工作,是对企业管理决策、经营策略规划、业务执行等能力和效果的全面考验,任何环节因人员能力不足,或管理决策失误、执行不到位对经营造成影响,对企业来说都是资产价值损失。

借助数字化手段,企业将搭建起招商推广、租约签约、履约管理一体化的经营系统,打造以“客户运营”为中心的资产经营体系,帮助企业加强对资产经营过程的掌控。通过可视化数据中心对资产关系、资产运营、资产收益等数据分析,为盘活不动产资产的经营优化提供数据支撑,一改从前“拍脑袋”做决定的不足,通过整体数据呈现为科学决策提供强有力的支撑。

存量时代讲究的是管理,但更讲究服务,不管是“旧瓶装新酒”还是“新瓶装新酒”,服务成为了核心内容。在不动产资产经营领域,有诸如物业服务、客户服务、企业服务等服务内容,这对一些企业意味着服务转型或者是服务能力塑造。数字化的作用,就是通过建立客户服务标准和规范化服务流程,不断提升客户服务水平和质量。


所以,数字化是不动产经营管理的经营利器。


价值数字化

指的是资产价值的数字化,即对资产经营产生的价值进行数字化管理,核心作用是帮助企业强化收支管理能力。

不动产资产的价值可粗分为两个层面,一个层面是资产本身的价值,另一个层面则是通过企业一系列经营而产生的价值增值,而这两个层面都与财务管控相关联。这其中,因财务的管理视角不同,在做资产台账需要对不同资产类型、业务合同管理、收款计算等进行统计汇总,其工作量较大,耗费的人力和时间成本高。

在数字化的加持下,企业通过资产本体、业务、财务的一体化管理,将资产本体信息、业务经营数据、合同收入与支出等数据进行整合贯通,实现合同、票据、收付款、财务核算等管理工作的集中化操作,从而提升财务管控的效率。同时,这也为履约、租金催收、营收等方面的工作起到很好的监督作用,反向推动资产本体管理、资产经营业务管理工作优化。


所以,数字化是不动产经营管理的血液和大脑。


以上三个维度,都处于不动产全生命周期管理中的“管”环节,而在此之后的“盈”(或称之为“退”),也就是企业在实现资产价值增值后,通过资产变现或退出而进行融资、资金获取,则需要以上三个维度作为数据承载辅以实现,数字化在其中的作用显著。


以资产证券化为例,企业欲进行资产变现需向有关机构进行申报,需要提供与资产有关的基础信息、经营过程、价值体现等全面数据,而数字化对资产本体管理、经营管理、价值管理各环节有着翔实的数据记录,这正是实现资产证券化所需要的。


所以,数字化是企业实现资产证券化的敲门砖。



如今,越来越多的企业为实现资产价值提升,为在增量赛道上占据优势,争相涌入数字化转型的浪潮中,数字化在不动产经营管理中不断普及应用。企业根据具体业务需求进行不同功能模块的组合,从而形成不同的解决方案。


按资产类型、业务特点或企业需求等可分为多种不同的数字化解决方案,以四格互联八大解决方案为例,大致可分为以下几类:

  • 按资产类型分:数字化园区、数字化楼宇、数字化社区、数字化医院后勤
  • 按业务特点分:数字化资管、数字化物管、统一收支、智慧物联

数字化资管

是面向整个不动产资产管理的数字化解决方案,强调的是对资产本体的管理,同时还可以囊括招商租赁、物业服务、统一收入等不动产经营管理与服务全过程的功能模块,可满足各类不动产资产持续经营管理的需求。此类解决方案,适用于持有多种不动产资产的国资企业、资产控股集团、资产运营企业、地产开发商等,已与四格互联进行数字化资管合作的客户包括:中国电子、中外运长航、招商蛇口、北辰实业、北京金隅、天津泰达、大连国房等。


数字化园区

主要面向产业园、政府园区、工业园、物流园等园区项目,将数字中国、智慧城市理念聚焦并运用于智慧园区建设,通过全量数字化、管理智能化、招商多元化、服务运营智慧化方式打造数字化园区,适用于园区持有方、运营方、园区管理方实现业务模式持续创新升级。四格互联数字化园区解决方案已在全国多个园区项目中上线使用,其中包括三一云谷、成都空港新城、深圳湾科技园、东湖网谷、深圳软件产业基地、成都金牛区现代都市工业港、成都高新区政务中心等。


数字化楼宇

主要面向写字楼、商城、商业综合体等建筑,方案全方位、立体化覆盖了楼宇数字化管理服务体系,针对入驻企业、企业员工、外来人员等提供不同的数字化服务,赋能楼宇更安全、更节能、更智能的智慧化能力,最大限度提升楼宇运营管理综合效能。已合作案例包括广州国际金融中心、成都金融中心、上海中信泰富广场、北京华贸中心、华润总部大厦、保利世贸中心等。


数字化社区

方案以社区住户为核心,提供销售案场服务、入伙装修服务、住宅物业服务、社区生活服等的一系列全流程品质化服务,整合智慧物业、智能家居、智慧停车和智慧楼宇等先进科技,打造开放性智慧社区平台,主要适用于住宅小区。已合作案例包括华润银湖蓝山、深圳悦府、华侨城天鹅湖、华侨城纯水岸、海伦堡汉江府、成都望江名门等。


数字化物管

方案涵盖巡更、设备设施管理、客户服务、仓库管理、停车场、门岗等功能模块,全面覆盖园区、写字楼、住宅、政府大楼、院校、机关、医院等业态的物业管理需求,可灵活适用多场景,助力物业公司实现对所辖项目的集团化统一管控。此方案主要是面向大型物业总公司、地产公司、第三方物业公司、甲方科技公司提供总部型智慧物业解决方案,已合作客户包括中海物业、华润物业、保利商业、越秀商投、华侨城物业集团、建发物业、深业物业、新大正、高地城市服务、合生活、长房物业等。


统一收支

聚焦企业收入与支出的管控,基于合同管理对各项业务建立统一规范,并对财务预算、费用处理、票据管理、资金来往等进行全面管控,助力企业实现对业务、财务资金的双管控,已合作客户包括中海物业、美的物业、新大正、深业物业、明哲物业、新力物业、华侨城物业、中信泰富、武汉联投物业、深圳地铁物业、中国电子、深投控等。


数字化医院后勤

主要是面向医院后勤管理,方案通过多终端无缝连接各部门科室,涵盖运送、医废、综合客服、设备管理、能耗管理、安防管理、环境绿化管理、仓库管理、餐饮管理、医护等多个业务场景,提升医院后勤管理服务的质量与效率,已合作企业或项目包括:明喆物业、武汉同济医院、合肥京东方医院、禾正医院等。


智慧物联

核心是物联网,这是各大方案的基础之一,主要是指硬件的连接,考量的是平台的硬件对接实力。目前,四格云平台已完成了包括BMS、EBA、梯控、智能家居、智能安防等12大类智能硬件集成,和100多家硬件厂商打通,并实现软硬件的无缝结合,为硬件设备管理提供动能,提升运营效率。四格的智慧物联解决方案已广泛应用于智慧停车、智能门禁、智能家居、智能消防、智慧路灯、智能抄表、智慧大屏等。


“十四五”规划中,国家强调了数字化建设的重要性,国企改革、资产证券化等变革不断驱动数字化发展。随着存量时代的到来,诸多企业为寻求业务增长、打造核心竞争力,已然将数字化转型写进未来发展战略之中。

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